Es ist ein weit verbreiteter Irrglaube, dass bei einem negativen Cashflow aus der Vermietung einer Immobilie keine Einkommenssteuer anfällt. Doch dieser Gedanke ist falsch und kann bei Nichtbeachtung der steuerlichen Überschussrechnung zu unangenehmen Überraschungen führen.
Die steuerliche Überschussrechnung ist ein wichtiger Bestandteil der steuerlichen Betrachtung bei der Vermietung einer Immobilie. Hierbei wird der steuerpflichtige Gewinn aus der Vermietung ermittelt, der dann der Einkommenssteuer unterliegt.
Die zu zahlende Einkommenssteuer wirkt sich negativ auf den Cashflow aus!
Ein negativer Cashflow bedeutet also nicht automatisch, dass keine Einkommenssteuer anfällt. Vielmehr ist es möglich, dass trotz eines negativen Cashflows ein steuerpflichtiger Gewinn entsteht, der dann der Einkommenssteuer unterliegt.
Bei der steuerlichen Überschussrechnung werden die Werbungskosten berücksichtigt, um die zu zahlende Einkommenssteuer zu ermitteln. Werbungskosten sind dabei alle Ausgaben, die in direktem Zusammenhang mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung stehen und somit steuerlich absetzbar sind. Hierzu zählen beispielsweise die Zinsen, Kosten für die Instandhaltung der Immobilie, die Verwaltungskosten sowie die Abschreibungen auf das Gebäude und die Einrichtung.
Bei der Cashflow-Berechnung werden hingegen alle Ausgaben den Einnahmen gegenübergestellt, um den tatsächlichen Überschuss zu ermitteln. Hier werden also auch Ausgaben berücksichtigt, die steuerlich nicht absetzbar sind, wie beispielsweise die Tilgung des Darlehens.
Aus diesem Grund kann es zu unterschiedlichen Ergebnissen bei der steuerlichen Überschussrechnung und der Cashflow-Berechnung kommen. Auch sollte beachtet werden, dass die Höhe des Steuersatzes bei der Einkommenssteuer eine wichtige Rolle spielt. Denn je höher der Steuersatz, desto stärker wirken sich die Werbungskosten auf die tatsächliche Steuerlast aus.
Es ist daher wichtig, bei der Kalkulation eines Investments in Immobilien sowohl die steuerliche Überschussrechnung als auch die Cashflow-Berechnung zu berücksichtigen. Denn nur so kann man sicherstellen, dass man die tatsächlichen Kosten und Einnahmen realistisch einschätzt und langfristig profitabel agiert.
Um die Rentabilität einer Immobilie korrekt zu bewerten, müssen Sie alle Ausgaben und Einnahmen in Betracht ziehen, einschließlich der steuerlichen Auswirkungen. Wenn Sie die Einkommenssteuer nicht in Ihre Kalkulation einbeziehen, kann dies zu falschen Annahmen und einer fehlerhaften Bewertung der Rentabilität führen.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Gedanke "Kein Cashflow, keine Einkommenssteuer" ein weit verbreiteter Irrglaube ist. Eine vernünftige steuerliche Betrachtung der Vermietung einer Immobilie ist unabdingbar, um hohe Steuernachzahlungen oder sogar Strafen wegen Steuerhinterziehung zu vermeiden.
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